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Como ser assertivo ao cobrar dívidas condominiais?

Gustavo Camacho: assertividade também implica em não cometer erros na hora de cobrar o devedor

Ser efetivo na cobrança de devedores não é um desafio apenas de quem trabalha com vendas. Muitos síndicos são obrigados a lidar com essa situação e quebram a cabeça em busca de alternativas eficazes para combater a inadimplência no condomínio. Tudo isso para evitar que o desfalque no caixa afete o funcionamento dos serviços básicos ou que o planejamento aprovado em assembleia não seja executado corretamente.

Outro ponto muito relevante, que sempre deve ser levado em consideração aqui, é o aumento do gasto dos demais moradores, com rateios mais salgados, em decorrência da quebra do orçamento mensal. Mais que mexer no bolso, situações assim afetam a convivência entre os condôminos, podendo interferir até mesmo na relação com a administração do edifício.

De acordo com o advogado Gustavo Camacho, o papel de cobrança não se trata de uma faculdade do gestor, mas sim de uma obrigação prevista em lei, conforme o artigo 1.348, do Código Civil. “Cabe ao gestor traçar o melhor caminho, sem esquecer que a assertividade tem a ver com o não cometer erros na hora de cobrar o devedor, bem como pelo estabelecimento de um fluxograma com as etapas que envolvem o processo de cobrança. Ter agilidade e evitar erros é o ponto central, já que quanto mais rápido recuperamos o crédito, menos impacto os demais condôminos recebem”, explica.

Primeiros passos

Defensor da efetividade na hora da cobrança de dívida condominial, Camacho lembra que antes de partir para a cobrança judicial, o gestor deve utilizar algumas ferramentas para tentar reaver o valor de maneira mais amigável. O primeiro passo seria um contato telefônico em até 15 dias do vencimento do boleto. Caso não surta efeito, a sugestão é o envio de SMS, Whatsapp e e-mails nos próximos 15 dias subsequentes, e só após disso começar a ter uma postura mais enérgica.

“Ultrapassados 30 dias do vencimento do boleto, o síndico deve encaminhar uma notificação extrajudicial formal e se ainda assim o devedor não acenar para a negociação da dívida, é indicado o protesto do título. Nesse ponto é interessante utilizar a plataforma dos cartórios, sem custo para o condomínio, já que o devedor pagará as taxas e emolumentos cartorários aplicáveis quando for quitar o título”, explica o advogado.

Mas, se mesmo assim o condômino não demonstrar interesse em regularizar a situação, após 60 dias do vencimento o especialista indica entrar com ação de cobrança/execução, evitando assim a prescrição quinquenal prevista no artigo 206 do Código Civil. Para ele, a assertividade refere-se mais a não cometer erros, tais como a exposição dos devedores, o corte de água, gás, vedação de utilização das áreas comuns e não deixar a dívida prescrever. O principal intuito é que o devedor seja cobrado de maneira ágil e que o condomínio não passe de credor de taxa condominial para devedor de verba indenizatória por dano moral.

Para ajudar a resolver os impasses mais difíceis, Camacho destaca ainda a importância de contar com a ajuda de uma boa assessoria de cobrança, garantidora ou advogado. Ele defende que o síndico, na condição de gestor, deve delegar suas funções de maneira a otimizar o seu tempo e gerar melhores resultados para os condôminos, dedicando-se àquilo que realmente é importante: a gestão das pessoas e dos processos gerenciais relativos às suas funções.

Combatendo a inadimplência

Eva Hartkopf, síndica do Residencial Adriana: diplomacia na cobrança das taxas condominiaisEm Joinville, a síndica do Conjunto Residencial Adriana, Eva Hartkopf dos Santos, mesmo tendo um plano de ação já consolidado na sua gestão, precisou contar com o apoio de especialistas para conseguir recuperar a dívida de um condômino por taxas condominiais em atraso. Sem sucesso com a renegociação, ela teve que partir para a cobrança judicial.

“Em primeiro lugar eu sempre procuro conversar para saber o motivo do atraso e com isso traçar novas propostas e prazos. Depois o morador recebe um ofício com os débitos detalhados e um último prazo para o acerto. Com isso, só tivemos uma cobrança que entrou via judicial, após um tempo de negociação sem sucesso”, explica.

Em seis anos de gestão, Eva destaca que já enfrentou problemas de atraso por desemprego, impasse entre jovens que dividiam as despesas do apartamento, brigas conjugais. Em alguns casos precisou negociar prazos, em outros o parcelamento, mas sempre conseguiu recuperar a dívida.

Como dica para o síndico que está passando por uma situação parecida, ela lembra de ter sabedoria para conversar com o condômino.

“Com diplomacia se consegue tudo. Se a conversa não surtir efeito, faça uma notificação por escrito com nova data de pagamento ou negociação. Se mesmo assim não conseguir o pagamento, procure um bom advogado, justo e honesto, para auxiliar na cobrança. Tenho certeza que ambas as partes ficarão felizes. Mas nunca use o poder que exerce para humilhar ou agir com indiferença ao seu vizinho”, reforça.

Seja assertivo na prevenção e cobrança

  • Engaje o morador convencendo-o da importância de manter a mensalidade em dia. Junto com a cobrança ou nos quadros de avisos do prédio, o síndico deve colocar um descritivo que deixe explícito para onde os recursos do condomínio estão sendo destinados.
  • Com a correria do dia a dia, também tem que levar em conta o fator esquecimento. Por isso, a dica é enviar o boleto de cobrança com uma boa antecedência. Se quiser, ainda pode usar a tecnologia a seu favor, enviando uma mensagem de Whatsapp, e-mail ou SMS lembrando o vencimento.
  • Tenha sempre o controle do orçamento em dia. Saiba o que tem em caixa, como está o recebimento de pagamentos e fique de olho em qualquer tipo de atraso. Nesse último caso, a agilidade no contato com o condômino faz toda a diferença.
  • Em caso de inadimplência, aposte sempre no diálogo e se possível tente negociar. Sugerir um parcelamento da dívida (sem abrir mão de juros ou multas) pode ser um incentivo.
  • O devedor, em hipótese alguma, pode ser constrangido durante o processo de cobrança, seja ela judicial ou extrajudicial. O seu nome não pode ser divulgado em listas de inadimplentes abertas e fixadas nos murais do condomínio. O fornecimento de gás e água também não pode ser interrompido, assim como não poderá ser vedada a utilização das áreas comuns da edificação, tais como salões de festa, piscina e quadra de esportes.
  • Contrate uma boa assessoria de cobrança/advogado, para que o mesmo responsabilize-se integralmente pela cobrança dos devedores. E se for necessário, ingresse com ação de cobrança/execução para liquidar o débito.
  • O condomínio não pode conceder abatimentos ao condômino inadimplente, notadamente no que diz respeito ao valor principal, atualização monetária, juros e multa. A não ser que 100% do total dos condôminos anuam com tal medida.
  • Cumpra o procedimento estabelecido à risca, como forma de desestimular a inadimplência e não gerar a sensação de impunidade entre os moradores.

O condomínio pode aplicar penalidades

  • Através de assembleia, com votação de 3/4 dos condôminos, aplicar ao devedor contumaz a penalidade estabelecida pelo artigo 1.337 do Código Civil, que pode chegar a cinco vezes o valor da taxa condominial mensal aplicável à unidade.
  • Aplicar multa de até 2% e taxa de juros estabelecida pela Convenção, que não poderá ultrapassar o limite de 10% ao mês, segundo entendimentos jurisprudenciais atualizados.
  • Efetuar a atualização monetária e atribuição de honorários advocatícios, conforme indicado no Artigo 395 do Código Civil.
  • Enviar título a protesto – desde que não sejam multas por infração ao regimento ou à convenção.
  • Ingressar com ação de cobrança/execução para liquidar o débito.
  • Vedar a votação do devedor em assembleias, na forma do artigo 1335 do Código Civil.

Fonte: Condomínios SC

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