Entenda como funcionam os contratos de locação de imóveis

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Grande parte dos contratos de locação usam o IGP-M (índice geral de preços de mercado da FGV) para efeitos de reajuste anual do valor do aluguel. E na ausência de algum índice pré-estabelecido em contrato, a escolha fica a critério do locador.

O reajuste é a atualização monetária do valor do aluguel tendo em vista a desvalorização da moeda, explica a advogada Marina Paula de Faria, do escritório Hatada Advogados. O reajuste do aluguel é feito anualmente de acordo com o índice previsto no contrato. Já a revisão é diferente: visa adequar o valor do aluguel pago ao valor de mercado.

Não havendo acordo do período de revisão, ela acontecerá após três anos de vigência do contrato. Em razão da revisão, o valor do aluguel pode ser aumentado ou reduzido. A revisão visa a adequar o valor locatício ao de mercado.

As despesas de administração do imóvel locado incubem exclusivamente ao locador, não podendo ser transferidas ao locatário. O locador que exige do locatário o pagamento de tais despesas não apenas infringe o contrato e a lei como comete crime, passível de sanção. As despesas de administração imobiliária constituem encargo do locador.

O locador não pode retomar o imóvel antes do prazo previsto, a não ser que o inquilino cometa infração legal ou contratual, ou atrase o pagamento do aluguel ou demais encargos. O locador não pode retomar o imóvel no curso do prazo contratual, a não ser em alguns casos previsto em lei.

O contrato pode ter prazo indeterminado, ou seja, sem limite de vencimento, ou então pode ter prazo determinado, estipulando uma data para o encerramento da relação contratual.

Benfeitoria necessária: introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas, devem ser indenizadas pelo locador, salvo disposição contratual em contrário. São aquelas relacionadas com a necessária preservação do imóvel.

Benfeitorias:

Benfeitoria útil: desde que autorizadas pelo locador, serão ressarcidas ao locatário, salvo disposição contratual em contrário. As benfeitorias úteis são aquelas relacionadas a uma melhor utilidade do imóvel, porém não imprescindíveis.

Benfeitoria voluptuária: nesse caso o locador não terá necessariamente a obrigação de indenizar o locatário, podendo este, ao final do contrato, retirar tais benfeitorias, desde que não cause prejuízo ao imóvel. Elas estão relacionadas apenas a um maior conforto no imóvel.

É muito comum que os contratos excluam o direito à indenização por benfeitorias úteis e voluptuárias. Nesse caso, tudo o que o locatário fizer no imóvel não lhe dará direito a ressarcimento, com exceção das benfeitorias necessárias.

Nas benfeitorias realizadas, passíveis de indenização, negando-se o locador ao ressarcimento, poderá valer-se o locatário do direito de retenção. Ou seja, de permanecer no imóvel até que receba os gastos realizados com as benfeitorias.

De acordo com a lei do Inquilinato o inquilino não responde pelo desgaste natural do imóvel. Assim não é, por lei, obrigado a pintá-lo, por exemplo, se não causou nenhum dano à pintura que sofreu simples desgaste decorrente do tempo de uso, mas o contrato pode trazer uma cláusula que obrigue o locatário a isso.

A partir do exposto, é recomendável: vistoriar o imóvel antes da locação, conferindo se o mesmo encontra-se em bom estado de conservação, registrando (se possível por fotos) o estado do imóvel e seus utensílios. Fixar o prazo de duração do contrato. Estabelecer o ressarcimento ao locatário pelas benfeitorias necessárias feitas. Estipular o índice de reajuste de aluguel que será seguido. Não renunciar à renovação automática de contrato

Aconselhamos sempre a consulta jurídica especializada no momento da confecção de um contrato, para que o acordo que se busca estabelecer entre o inquilino e o proprietário se traduza da melhor maneira possível no contrato.

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